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주거용 부동산 시장, 깨지지 않는 강남불패
부동산에 관심이 있다면 한 번쯤 들어봤을 만한 용어가 있다. 바로 ‘강남불패’다. 이 용어는 서울 강남 지역의 부동산 가격이 하락하지 않고 꾸준히 상승하는 현상을 일컫는다. 즉, 대한민국이 망하지 않는 한 강남 부동산은 떨어지지 않는다는 의미다. 실제로 지난 수십 년간 부동산 시장에서 강남불패는 불변의 신화로 자리매김해 왔다. 경기 호황기든 불황기든, 주거용이든 상업용이든 관계없이 강남불패는 유효했다.
이 강남불패 현상은 ‘입지불패’라는 말과 맥을 같이 한다. 그만큼 강남의 입지는 부동의 가치를 지니고 있다는 것이다. 실제로 강남은 대한민국 대표 기업들 e농협인터넷뱅킹 이 밀집한 경제 중심지(테헤란로 등), 교육의 메카(강남 8학군, 대치동 학원가), IT산업의 시발점(벤처 붐), 문화예술 트렌드의 선도지(엔터테인먼트 기업 집결 등)로서의 지위를 공고히 해 왔다. 주거용 부동산 시장의 배후지로 손색이 없다.
최근 한 부동산 정보 플랫폼이 국토교통부 실거래가를 기반으로 2014년부터 2024년까지 10년간 부동산담보추가대출 서울 아파트 매매 거래를 분석한 결과가 언론을 통해 공개됐다. 강남3구(강남·서초·송파)의 아파트 평당(3.3㎡ 기준) 가격은 2014년 3,053만원에서 2024년 8,251만원으로 170% 상승했다. 반면, 비강남 지역은 1,666만원에서 4,283만원으로 157% 상승했다. 강남3구는 비강남 대비 평당 가격도 1.9배 높았고, 상승률도 13%포인트 dormitory 더 높았다. 특히 서초구는 서울 25개 자치구 중 상승률 1위인 209%를 기록했다. 이러한 수치는 주거용 부동산 시장에서 강남불패가 여전히 유효함을 보여준다.
그렇다면 강남불패는 언제까지 이어질 수 있을까? 이 질문은 얼핏 어려워 보일 수 있지만, 경제학의 기본 원리인 ‘수요와 공급의 법칙’에 답이 있다. 즉, 재화의 가격은 수요와 공급 lg 통합 에 따라 결정되며, 강남불패 역시 수요가 공급을 상회하는 상황이 지속되는 한 유지될 수 있다는 것이다. 특히 ‘똘똘한 한 채’가 대세로 떠오른 요즘, 주거와 투자를 겸비할 수 있다는 점에서 강남불패의 존재감은 더욱 강화될 것으로 보인다.
강남불패를 넘어선 한강불패
최근에는 강남불패를 뛰어넘는 ‘한강불패’라는 말도 회자되고 새마을금고중앙회 연봉 있다. 이는 강남 프리미엄을 뛰어넘는 한강 조망권 프리미엄이 존재한다는 의미다. 실제로 최근 최고가로 거래된 사례들을 보면 한강변 아파트 단지들이 중심에 있다. 대표적으로 강남구 압구정동 신현대, 서초구 반포동 래미안원베일리·아크로리버파크, 성동구 성수동 아크로서울포레스트, 영등포구 여의도동 브라이튼여의도 등이 있다.
한강불패는 입지적으로 서울 한강변과 접한 강남·북 11개 자치구 내에서 한강 조망이 가능한 주거용 부동산에 한정된다. 특히 강남구·서초구·용산구·성동구는 실수요층이 두터운 지역으로, 이곳에서 한강 조망과 신축 프리미엄(일명 ‘얼죽신’)이 결합할 경우 시세 프리미엄은 상상을 초월한다.
이러한 조망 프리미엄은 공시가격에서도 명확히 나타난다. 같은 단지, 같은 면적이라도 한강 조망 여부에 따라 수억 원 차이가 발생하기도 한다. 한강 조망권이 하나의 무형자산으로 취급받는 셈이다.
실거래가에서는 공시가격 이상의 위력을 발휘한다. 이는 공급이 극도로 제한된 반면 수요는 넘치기 때문이다. 특히 기존 인프라가 잘 갖춰진 단지에서 한강 조망권까지 확보되면 희소성은 극대화되고, 해당 부동산의 가치는 그야말로 ‘부르는 게 값’이 된다.
사람들이 한강 조망 아파트를 선호하는 이유는 단순한 투자 수단을 넘어 주거 만족도와 자기만족을 동시에 충족시킬 수 있기 때문이다. TV 드라마처럼 거실에서 커피를 마시며 한강 야경을 감상하고, 아침에는 강변에서 조깅을 하는 장면은 많은 이들이 꿈꾸는 라이프스타일이다. 또한 조망권은 일부만이 누릴 수 있는 특권이라는 점에서 상징적 만족감도 제공한다.
문제는 이러한 한강 조망권을 지닌 건축 부지를 확보하기가 사실상 불가능에 가깝다는 점이다. 결국 신규 공급이 어려운 만큼 희소성은 지속되고, 그 가치는 꾸준히 올라갈 수밖에 없다. 이처럼 한강 조망은 단순한 경관을 넘어 주거용 부동산 시장의 ‘최고 파워’로 작용하고 있으며, 향후에도 강남불패를 넘어서는 프리미엄 축으로 작동할 가능성이 높다.



하나은행 리빙트러스트컨설팅부 부동산투자자문센터 수석전문위원 이동현 / 도시지역계획학박사


* 본 기고문의 의견은 작성자 개인의 의견이며, 소속회사의 의견과는 다를 수 있습니다.
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