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있는 웨이터가 어떻게[아이뉴스24 이효정 기자] 지난 18일 오후 찾아간 서울 강남구 압구정동의 압구정2구역은 조용하기만 했다. 이제 막 시공사 선정을 위한 입찰 공고가 나온 터라 단지 내에는 아직 건설사들이 내걸은 현수막 하나 쉽게 발견하기 어려웠다. 입찰 공고가 나오기 전부터 삼성물산 건설부문과 현대건설이 치열하게 경쟁하고 있는 사업장인 점을 고려하면 본격적인 경쟁을 앞두고 폭풍전야나 다름없어 보였다.



압구정2구역 전경. 2025.06.18 [사진=이효정 기자 ]


19일 정비업계에 따르면 압구정2구역재건축조합은 지난 18일 시공사 선정을 위한 입찰 공고를 내며 본격적으로 시공사 찾기 박해수 에 돌입했다. 오는 26일 건설사들을 대상으로 현장설명회를 실시하고 8월 11일 입찰서 접수를 마감한다.
서울 강남구 압구정동의 압구정2구역(신현대 9·11·12차 아파트)은 현재 1924가구 규모의 단지를 지하 5층~지상 최고 65층 14개동 2571가구로 재건축하는 사업이다.
3.3㎡당 공사비가 1150만원(VAT별도 론테크 )으로 총 공사비는 2조7488억원에 달한다. 한강을 두고 마주보는 한남4구역은 올해 초 시공사 선정 당시 3.3㎡당 공사비가 940만원이었다. 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구를 재건축하는 '반포디에이치클래스트' 공사비는 지난해 증액돼 3.3㎡당 793만원이었다.



압구정 생활안정자금대출 2구역 전경 2025.06.18 [사진=이효정 기자 ]


입찰보증금 '현금 1000억원'⋯왜?
이처럼 높은 공사비에 압구정2구역 재건축조합은 입찰보증금을 1000억원으로 높은 수준으로 결정했다. 입찰보증금은 입찰제안서 접수 전까지 전액 현금으로 납부해야 한다.
지난 은행별 적금 금리 2021년 이촌동 한강맨션 재건축 조합이 시공사 선정 당시 1000억원의 입찰보증금을 제시했을 때 화제를 모으기도 했다. 높은 입찰보증금은 건설사의 부담으로 작용하기 때문이다. 한남4구역의 경우 시공사 선정 당시 입찰보증금이 현금 500억원이었고, 이날 시공사 입찰을 마감한 개포우성7차 재건축사업의 경우 현금 150억원과 이행보증증권 150억원 등 총 3 전업주부추가대출 00억원이었다.
다만 압구정2구역 총 공사비 대비 입찰보증금은 3.6% 수준에 불과하다. 공공사업의 경우 입찰보증금은 총공사비의 5% 수준으로 전해진다.
입찰보증금은 시공사 선정 등 입찰을 진행하면서 참가자인 건설사에게 요구하는 보증금, 일종의 보증금이다. 부정 응찰을 방지하고 약속한 조건에 따라 입찰과 계약이 진행되도록 요구하는 것이다. 낙찰자가 정당한 사유없이 계약을 체결하지 않거나 입찰 참여 규정 등을 위반해서 발주처인 재건축조합에게 손해가 발생하면 입찰보증금을 몰수할 수 있다. 입찰에 참여했으나 낙찰을 받지 못한 참가자는 보증금을 추후 돌려받는다.
입찰보증금은 재건축조합에게는 자금줄이기도 하다. 보통 경쟁을 통해 낙찰자가 되면 조합과 건설사가 정식으로 도급계약을 체결하는 과정에서 입찰보증금이 저리의 사업비로 전환되기 때문이다. 조합 입장에서는 금융사로부터 사업비를 대여하는 방식보다 조합이 자금을 조달하기에 유리하다.
건설업계 관계자는 "압구정2구역의 입찰보증금이 많은 편은 맞지만 이는 조합에서 결정하는 사안"이라고 말했다. 다른 관계자는 "공사비 대비 입찰보증금 비율의 기준은 없다"며 "압구정2구역은 공사비 규모가 워낙 많아 사업장 상황에 따라 다르게 봐야 한다"고 설명했다.



현대건설 임직원들은 지난 18일 오전 7시부터 9시까지 출근시간 대에 압구정2구역의 단지 내 진입로에서 일렬로 서서 도열 행사를 하고 있다. [사진=현대건설]


양보 없는 치열한 수주경쟁…왜?
시공사 공고 전부터 국내 시공능력평가 상위 1,2위를 다투는 삼성물산과 현대건설이 수주 경쟁을 벌이고 있다. 현대건설 임직원들은 지난 18일 오전 7시부터 9시까지 출근시간 대에 압구정2구역의 단지 내 진입로에서 일렬로 서서 도열 행사를 하기도 했다. 또한 영국 런던 출신의 세계적인 건축가 토머스 헤더윅의 ‘헤더윅스튜디오’와 손잡고 대안 설계에 나선다. 국내에서는 오는 2028년 완공되는 노들섬 프로젝트를 맡았다.
삼성물산도 일찌감치 단지 인근에 프라이빗 라운지 ‘압구정 S라운지(S.Lounge)’를 개관하고 브랜드 홍보에 나섰다. ‘건축계의 노벨상’으로 불리는 프리츠커상을 수상한 노먼 포스터의 ‘포스터앤드파트너스’와 협력해 대안 설계안을 마련하기로 했다.
이처럼 압구정2구역 수주를 위해 건설사들이 치열한 경쟁을 벌이는 배경에는 '한강변의 노른자 땅'인 압구정아파트지구라는 상징성이 크다.
압구정2구역은 6개 구역으로 나뉘어 있는 압구정아파트지구에서도 첫번째 시공사 선정이라는 점에서 의미가 있다. 이 일대 시공권을 선점하는 효과가 있기 때문이다. 압구정4구역과 5구역은 내년에 시공사 선정 가능성이 점쳐지고, 가장 규모가 크고 한강변으로 도드라져 있는 압구정3구역도 남아있다.
특히 현대건설은 과거 직접 건설한 '압구정 현대'의 헤리티지를 이어간다는 점에서 압구정아파트지구가 중요한 사업지다.
삼성물산은 비슷한 시기에 2곳의 격전지에 힘을 쏟아야 하는 부담이 있다. 삼성물산은 이날 시공사 선정 입찰을 마감한 개포우성7차에도 참여한다. 시공사 선정 총회는 개포우성7차가 오는 8월 하순, 압구정2구역이 9월 말로 예정돼 있다.



삼성물산 건설부문이 압구정아파트지구를 겨냥해 마련한 압구정 S라운지(S.Lounge)’'2025.06.18 [사진=이효정 기자 ]


/이효정 기자(hyoj@inews24.com)