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안녕하세요. 부동산 투자 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.오늘은 2019년에 약 55억원에 경매로 낙찰 받은 소형 빌딩을 2024년 3월, 90억원에 일반 매매로 성공적으로 매각한 사례를 공유하고자 합니다. 누구도 주목하지 않았던 낡은 건물이 어떻게 놀라운 시세 차익을 실현하며 새로운 가치를 창출했는지, 그 극적인 변화 과정을 생생하게 전해드리겠습니다.



대부분의 사람들은 부동산 시장을 단순한 숫자와 가격의 게임으로 인식합니다. 가격이 저렴하면 좋은 기회라 여기고, 건물의 외관이 낡거나 내부 구조가 복잡해 보이면 주저하곤 합니다.하지만 진정한 투자자는 다른 시각으로 접근합니다. 표면적인 수리점 조건보다 중요한 것은 해당 부동산이 처한 맥락을 이해하는 것입니다. 왜 이 자산이 시장에서 외면 받고 있는지, 어떤 제약 요인이 작용하고 있는지, 그리고 시간이 흐름에 따라 이 입지는 어떤 변화를 맞이할 것인지, 이 모든 요소를 종합적으로 분석하는 능력이 바로 진정한 실력입니다.시장에서 쉽게 거래되지 않는 물건, 사람들의 관심 밖에 머물러 있는 자산 속에 상환액 오히려 비정형의 기회가 숨어 있는 경우가 많습니다. 경매는 그러한 기회를 만날 수 있는 특별한 시장입니다. 복잡한 권리관계, 낡은 외관, 낮은 관심도 등은 때로는 진입 장벽으로 작용하지만, 동시에 옥석을 가려낼 수 있는 필터가 되기도 합니다. 그 이면에 숨겨진 가치를 알아보는 안목을 가진 이에게 경매는 정보의 싸움이자 통찰의 무대가 됩니다.오늘 소개해 드 중소기업진흥공단 경기지역본부 릴 사례는 단순히 ‘저렴하게 매입한 이야기’가 아닙니다. 보이지 않는 시장의 흐름을 읽고, 남들이 외면한 자산의 잠재력을 현실로 만들어낸 전략적 투자의 정수를 보여주는 사례입니다. 가장 조용한 시장에서 가장 깊이 있는 성과를 창출한 투자자의 이야기를 지금부터 시작하겠습니다.
프로젝트 개요: 낙찰 – 리모델링 – 임차 재구성 – 매각으로 완 주택종합청약저축 1순위 성한 ‘리모델링 밸류업’
이번 사례는 하나의 자산이 뛰어난 기획력과 실행력을 만나 어떻게 새롭게 태어날 수 있는지를 명확히 보여줍니다. 단순히 낙찰 받는 것에서 그치는 것이 아니라, 공간의 재구성, 수익 구조의 재설계, 그리고 명확한 출구 전략까지 치밀하게 계획된 프로젝트라고 볼 수 있습니다.
1단계: 30m 대로변 역세 다가구전세담보대출 권, 숨겨진 보석을 발견하다서울 광진구 화양동, 7호선 인근에 위치한 한 노후 건물.겉으로 보기에는 낡고 방치된 듯하여 수많은 사람들의 시선 속에서도 외면 받던 자산이었습니다. 1990년대에 준공된 이 건물은 외장 마감이 퇴색되고, 오랜 기간 관리가 미흡했던 탓에 시장에서 매수자를 찾기 어려웠습니다.그러나 한 투자자는 이 물건의 ‘겉모습 너머의 가치’를 읽어냈습니다. 그는 경매를 통해 해당 자산을 확보함으로써, 단순히 건물을 매입하는 것을 넘어 입지의 구조적 장점, 시점의 적절성, 그리고 개선의 여지까지 함께 사들인 셈이었습니다.이 사례는 누군가의 눈에는 외면 받는 물건이, 또 다른 누군가에게는 무한한 잠재력을 품은 기회가 될 수 있음을 명확히 보여줍니다.



화양동 94-7, 네이버 거리뷰(2019년 1월 현재)


● 사건번호: 서울동부지방법원 2018타경3704● 소재지: 서울특별시 광진구 화양동 94-7번지● 토지면적: 340.00㎡ (102.85평)● 연면적: 1,063.26㎡ (321.64평)● 감정가액: 5,656,413,360원● 최저입찰가액: 4,525,131,000원 (감정가의 80%)● 최종낙찰가액: 5,500,000,000원 (감정가액의 97%, 평당 5,347만 원)● 최종낙찰일자: 2019년 4월 29일 (월요일)
2단계: ‘리모델링’으로 가치를 더하다2021년 10월경, 낙찰 이후 첫 번째 실행 전략으로 ‘리모델링(대수선)’ 프로젝트에 착수했습니다. 신축에 비해 리모델링 방식이 매력적인 이유는 명확합니다.
첫째, 공사 기간이 상대적으로 짧아 자본 회전 속도가 빠릅니다. 둘째, 공사비 부담이 경감되어 비용 대비 수익률이 우수합니다.실제로 일반적인 신축 공사는 착공부터 준공까지 13~15개월이 소요되는 반면, 리모델링은 평균 4~6개월 이내에 완료 가능하여 사업 리스크를 줄이면서 빠른 수익 실현을 기대할 수 있습니다. 하지만 리모델링은 기존 건물의 구조적 제약을 안고 진행되므로, 사업의 성패는 ‘건물의 물리적 여유’에 크게 좌우됩니다. 즉, 골조의 상태, 층고, 기둥 간격, 용도 변경 가능성 등 건물 구조가 리모델링을 수용할 수 있는 유연성을 갖추었는지가 핵심적인 사업성 판단 기준이 됩니다.



2021년 10월 가설공사 현장 모습(네이버 거리뷰)


리모델링 이전,이 건물의 외관은 붉은색 벽돌(적벽돌) 마감재로 이루어져 있었습니다. 이는 1980년대부터 1990년대 초반까지 중소형 상업용 건물과 주택에서 흔히 사용되던 마감 방식입니다. 일정 수준의 내구성과 단열 성능을 갖추고 있었지만, 시간이 흐르면서 색 바램, 오염, 미세 균열 등 노후화의 흔적이 뚜렷하게 드러난 상태였습니다.특히 1층 외벽 일부는 미용실의 파사드 역할을 하도록 흰색 타일로 마감되어 있었는데, 이질적인 재료의 조합으로 인해 건물 전체의 통일성이 저하되었고, 전면부 디자인의 노후 이미지를 더욱 부각했습니다. 또한, 전면 입면에 설치된 창호는 알루미늄 프레임의 구형 시스템 창호로, 단열 및 기밀 성능이 현재 기준에 미치지 못해 에너지 효율 측면에서도 개선이 시급했습니다.전체적으로 당시 건물은 철근콘크리트 구조로 기본적인 구조적 안정성은 확보하고 있었지만, 외관 마감과 주요 기능 요소의 노후화로 인해 가시적인 가치 상승의 필요성이 매우 뚜렷한 상황이었습니다. 이러한 외관적 한계는 주변 경쟁 건물들과 비교해 시각적 매력도에서 뒤처지는 요인이 되었고, 이는 곧 임대 경쟁력 약화로 직결될 가능성이 높았습니다.



2021년 1월 건물 전경(네이버 거리뷰)


리모델링 이후,이 건물의 외관은 현대적인 감각의 커튼월 스타일 파사드로 새롭게 탈바꿈했습니다. 전체 입면은 대형 유리 패널과 징크 마감재를 조화롭게 배치하여 투명성과 세련미를 동시에 확보했으며, 기존의 적벽돌 외장재는 완전히 철거되었습니다.특히 유리 커튼월 시스템은 전면을 수직·수평으로 분절하여 시각적으로 정돈된 느낌을 주며, 각 유리판은 로이(Low-E) 복층 유리를 사용하여 단열 성능을 극대화하는 동시에 외부 채광을 효과적으로 확보했습니다. 일부에는 파스텔 계열의 연녹색 포인트 컬러를 적용하여 거리에서의 시인성과 브랜드 노출 효과를 높였습니다.1층 외관은 상업 임대 수요를 고려한 개방형 입면 디자인으로 구성하여 보행자의 시선을 사로잡는 구조로 설계했습니다. 또한, 창호 시스템은 고기밀·고단열 성능의 알루미늄 프레임 창호로 교체되어 에너지 효율과 내구성을 동시에 향상했습니다. 전반적으로 건물의 외형은 단순함 속의 고급스러움을 추구하면서도, 가시성과 임대 효율을 고려한 실용적인 디자인으로 재정비된 모습입니다.이 리모델링 밸류업은 외관의 물리적 개보수에 그치지 않고, 건물의 정체성과 브랜드 이미지까지 함께 새롭게 구축하는 전략적 프로젝트로 평가할 수 있습니다.



3단계: 수익의 지속성을 담보하는 ‘임차인 구성 전략’리모델링 이전, 이 건물에는 고시원과 만화방 등이 입점해 있었습니다. 불특정 다수가 상시 출입하는 환경 탓에 건물 관리의 난도가 높았고, 임차인의 질적 수준도 만족스럽지 못했습니다.하지만 내·외관을 전면적으로 정비하고 디자인 완성도를 대폭 향상한 이후에는, 공간의 성격과 브랜드 이미지에 부합하는 임차인을 전략적으로 유치하는 방향으로 전환했습니다. 대표적으로 샐러드 전문점, 촬영 스튜디오, 카페 등 상대적으로 관리가 용이하면서도 공간의 가치를 인정하고 프리미엄 임대료를 지불할 의사가 있는 업종 중심으로 임차인을 재구성했습니다.이러한 구성 전략은 단순히 공실률을 낮추는 데 그치지 않고, 건물의 전반적인 분위기와 브랜드 이미지를 향상함으로써 향후 재임대 시에도 긍정적인 선순환 구조를 만들어내는 기반이 되었습니다.결국, 이번 리모델링은 물리적 개선을 넘어, 임차인의 구조적 변화를 통해 수익의 안정성과 지속성을 확보한 성공 사례로 평가할 수 있습니다.



4단계: 55억원에 낙찰, 90억원에 매각하다한 건물의 운명은 누가, 어떻게 바라보느냐에 따라 전혀 다른 방향으로 전개됩니다. 낡고 허름한 외관, 지나간 시간의 흔적, 손이 많이 갈 것 같은 구조. 그러나 그 안에는 ‘기회’라는 단어가 조용히 숨 쉬고 있었습니다.55억원. 이 금액은 단순히 경매 낙찰가가 아니라, 이 공간을 새롭게 정의하겠다는 출발점이었습니다. 기획의 시작은 숫자가 아닌 ‘해석’이었고, 그 해석을 구체화하는 방법이 바로 ‘리모델링’이었습니다. 그렇게 공간은 다시 태어났습니다.적벽돌 외벽은 투명한 유리 파사드로 바뀌었고, 어둡던 내부에는 브랜드와 사람이 머무는 ‘의미’가 채워졌습니다. 무질서하던 공간에는 규칙이 생기고, 고시원과 만화방이 있던 자리는 건강한 식당과 감각적인 촬영 스튜디오로 대체되었습니다.시간이 흘러, 그 변화는 결국 90억원이라는 숫자로 시장의 평가를 받았습니다. 표면적인 시세 차익은 35억 원이지만, 그보다 중요한 것은 공간에 대한 새로운 해석을 통해 창출한 실질적인 가치였습니다. 물론, 그 과정에는 대수선 비용, 세금, 각종 리스크, 시장 상황 등 수많은 현실적인 요소들이 존재합니다. 하지만 끝까지 신념을 가지고 완주한 사람만이 느낄 수 있는 감정이 있습니다. 그것은 ‘계산’을 넘어선 ‘증명’의 감정입니다. 가능성이 현실이 되었고, 시장 또한 그 가능성에 합당한 가치를 매겼다는 사실 말입니다.
이 사례가 보여주는 것은 단순한 성공 신화가 아닙니다. 무심히 지나칠 수 있는 것들에 두 번째 시선을 던지는 것, 그리고 그 시선을 끝까지 밀고 나가는 용기와 전략의 중요성을 일깨워줍니다. 건물은 누가 어떻게 사용하느냐에 따라 비로소 의미 있는 ‘장소’가 됩니다. 그리고 그 장소는, 의도를 담을 줄 아는 사람에게만 숫자 이상의 보상을 안겨줍니다.



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