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국내에서 가장 오래된 아파트인 '충정아파트'가 재개발을 추진하고 있지만, 좀처럼 속도를 내지 못해 주민들의 불안이 커지고 있습니다. 정비업계에서는 사업 추진 동력을 상실할 수 있다는 우려까지 나옵니다.
일반적으로 아파트가 오래되면 안전과 기능상의 문제가 생기기 시작합니다. 노후화로 주민들이 느끼는 생활의 불편이 클수록 새로운 아파트를 짓는 정비사업도 탄력을 받게 됩니다. 하지만 일제강점기인 1937년 준공돼 올해로 89년 된 충정아파트에는 아직도 주민들이 거주하고 있습니다. 재개발 공사를 수행할 시공사를 찾지 못했기 때문입니다.
지난달 30일 서울 서대환경주
문구 충정아파트를 포함한 인근 저층 주택가를 지하 6층~지상 28층, 192가구 규모 주상복합 시설로 탈바꿈하는 '서울 마포로 5구역 제2지구 도시정비형 재개발 사업'의 시공사 선정 입찰이 유찰됐습니다. 지난 5월 1차 입찰이 무산되고 조건을 완화해 진행된 2차 입찰이었지만, 아무 건설사도 참여하지 않았습니다.


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마포로 5구역 제2지구 도시정비형 재개발 사업 위치도. 사진=서울시


두 번이나 시공사 찾기에 실패한 충정아파트에는 적막함이 감돌았습니다. 한 주민은 "밤이면 벽이 깨지는 것처럼 딱딱 소리가 나기도 한다"며 "안전 문제 때문에라도 빨리 재개발해야 하는데, 사업이주식거래세
늦춰지고 있어 답답하다"고 하소연했습니다.
충정아파트 외벽은 곳곳이 갈라지고 떨어져 초록색 페인트가 벗겨진 곳이 눈에 띄는 상태입니다. 건물 안쪽 상태도 열악합니다. 계단 곳곳이 깨지고 널빤지를 붙여 둔 복도 천장도 일부 무너졌습니다. 곳곳에서 보이는 균열은 기능적인 문제는 물론 주민들의 안전도 위험에 처했음을 보여주고 있었습니다.
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서울시도 이러한 문제를 알고 있습니다. 서울시는 충정아파트에 대해 2022년 철거 판정을 내렸습니다. 지난해 정밀안전진단(A~E등급)에서 가장 낮은 E등급도 받았습니다. E등급은 심각한 결함으로 즉각적인 사용 금지와 개축이 필요할 때 나오는 등급입니다. 이에 따라 서대문구는 거주자에게 대피 명령을 내리고 이주 지원에 나섰습니다.
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서울 서대문구 충정아파트에 대피명령 안내문이 붙어 있다. 사진=오세성 한경닷컴 기자


하지만 정작 가장 중요한 재개발 사업은 답보를 거듭하는 상황입니다. 지하철 2·5호선 충정로역 초역세권이긴 하지만, 건설업계에서는 사업 규모가 작아 가장 중요한 사업성이 부족하다고 지적합니다.
해당 규모 공사를 맡을 중소·중견 건설사들의 연쇄 도산과 회생신청이 이어지고 있는 점도 문제입니다. 가뜩이나 허리띠를 졸라매는 상황이기에 공사비와 이주비를 투입할 여력이 없다는 것입니다.
한 중견 건설사 관계자는 "고금리와 공사비 상승, 경기 침체로 인해 중견 건설사들의 어려움이 어느 때보다 커졌다"며 "자칫하면 회사가 무너질 수도 있기에 확실한 수익이 보장되는 사업만 신중하게 골라 참여하는 상황"이라고 설명했습니다. 
100년 가까이 된 건물이기에 지하에 어떤 시설이 있는지 모른다는 시공 불확실성도 발목을 잡는 요인입니다. 다른 건설사 관계자는 "건물 지하에 대한 자료가 없다"며 "과거 구청에서 하수도를 수리하고자 1년 동안 땅을 팠지만 찾지 못한 일도 있다"고 꼬집었습니다.



노후화로 인해 곳곳이 파손된 충정아파트. 낙석 주의 안내문도 걸려 있다. 사진=오세성 한경닷컴 기자


또 "지하에서 기반 시설이나 문화재 등이 나오면 현재 평(3.3㎡)당 980만원으로 책정된 공사비도 기하급수적으로 불어날 우려가 크다"고 지적했습니다.
조합은 9일 총회를 열고 재공고, 수의계약 전환 여부를 결정한다는 방침입니다. 하지만 두 차례나 건설사들의 외면을 받으면서 사업 가능성에 대한 우려는 커지고 있습니다. 서대문구는 2026년 충정아파트를 철거한다는 계획이지만, 시공사 확보가 늦어지면 철거를 비롯한 정비사업 일정도 늦춰질 수밖에 없습니다.
정비업계 한 전문가는 "시장이 침체한 현 상황에서는 재개발을 진행하기 쉽지 않을 것"이라며 "불법 증축한 5층에 대한 보상금 문제와 서울시의 미래유산 보존 시도 등으로 사업 시기를 놓친 점이 아쉽다"고 안타까움을 표했습니다.오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com