집값 거품이 빠지면서 역대급 하락장이 펼쳐지는 주택시장이 있습니다. 바로 호주이죠. 정부의 규제책과 금리 인상이 효과를 발휘한 건데요. 그런데 이상합니다. 집값은 잡았는데, 임대료는 되레 폭등하고 있어요. 치솟는 임대료를 감당하기 어렵다는 세입자들의 아우성이 커져만 가죠. 주택 매매와 임대시장이 정반대로 가고 있는 셈인데요. 집값 잡은 호주의 심상찮은 임대 위기를 들여다보겠습니다. (아래 글에서 ‘달러’는 모두 호주달러를 의미합니다.) 집값이 급락 중인 시드니 주택가의 모습. 정부 규제와 금리 인상이 부동산 시장을 얼어붙게 만들었다. 게티이미지 https://www.donga.com/news/Newsletter 역대급 하락장이 시작됐다 한때 뜨거웠던 호주 주택시장이 빠르게 식어가고 있습니다. 올해 3월 정.을 찍었던 호주 전국 주택가격이 넉 달 만에 2%나 하락한 건데요(코탈리티 주택가치지수 기준). 시드니와 멜버른 같은 대도시에서 시작된 집값 하락세가 중소도시로까지 퍼지면서 이제 전국적인 현상이 되었죠. 특히 시드니(-5.3%)와 멜버른(-5.5%)은 최고。과 비교하면 가격이 5% 넘게 급락했습니다. 전문가들은 아직 시작일 뿐이라고 봅니다. 호주 최대 은행인 국립호주은행(NAB)의 샐리 올드 이코노미스트는 주택시장 침체가“시간적, 가격적 측면 모두에서 약 3분의 1 정도만 지나왔다”면서 이렇게 전망했어요. “주요 도시 평균 주택가격이 최고。 대비 약 7% 하락할 걸로 예상합니다. 시드니와 멜버른은 더 큰 폭의 하락세를 보일 겁니다.” 극심한 경기침체로 시드니 집값이 17% 넘게 빠졌던 1983년 이후 43년 만에 가장 큰 하락장이 펼쳐질 거란 전망입니다. 부동산 정보업체 코탈리티가 집계한 7월 한 달간 호주 지역별 주택가치 지수 변동률. 시드니와 멜버른에서 시작된 주택 가격 하락이 다른 지역으로 번지면서 ‘부동산 거품 붕괴’가 호주 사회의 화두가 됐다. 그런데 팬데믹 이후 지난 수년 동안 호주 주택시장은 끝 모르고 치솟는 ‘미친 집값’으로 유명했거든요. 신천지게임다운로드 어떻게 몇 달 만에 분위기가 이렇게 확 바뀌었을까요. 바로 호주 정부의 세제 개편과 중앙은행의 가파른 기준금리 인상이 결합된 덕분입니다. 호주는 한국처럼 가계 순자산의 3분의 2가 부동산에 쏠려있는 나라이죠. 부동산 투자 열풍이 그만큼 거세게 일었다는 뜻인데요. 과거 호주에서 부동산 붐을 불러일으켰던 두 가지 제도가 있습니다. ‘네거티브 기어링(Negative Gearing)’과 양도소득세 감면이죠. 네거티브 기어링은 1930년대부터 이어진 호주의 독특한 소득공제 제도인데요. 집주인이 세를 놔서 받은 임대료보다 투자 비용(대출 이자+재산세+수리비 등)이 더 많은 경우, 그 ‘임대 적자’만큼을 집주인의 소득에서 공제해 주는 겁니다. 만약 집주인의 급여 소득이 10만 달러인데 1만 달러의 임대 적자가 발생했다면, 소득을 9만 달러로 계산해 소득세를 매기죠. 여기에 1999년부터는 양도소득세 50% 감면 혜택까지 추가됐어요. 집을 사서 12개월 이상만 보유했다면, 매매 차익 전체가 아니라 그 절반에 대해서만 양도소득세를 물립니다. 이렇게 집주인에 관대한 두 세제 혜택이 결합하면서 2000년대 초반부터 호주엔 대대적인 부동산 투자 붐이 일어났죠. 빚내서 주택을 여러 채 사서 임대하는 다주택 자산가들이 늘어가게 됩니다. 그런데 지난 5월, 정부가 호주 부동산 투자 시장을 오랫동안 떠받쳐온 이 두 제도를 무력화하는 파격적인 세제개혁안을 발표합니다. 내년 7월부터 기존 주택 구입자에 대한 ‘네거티브 기어링’ 제도를 폐지하고요(신축 주택 구입에 한해 적용). 양도소득세 50% 감면 혜택 역시 폐지되고, 물가상승률만큼만 할인해 주는 걸로 바뀌죠. 사실상 임대용 부동산에 투자하는 다주택자들에게 정부가 대대적인 세금 폭탄을 퍼부은 셈입니다. 게다가 호주중앙은행(RBA)은 올해 들어 2, 3, 5월 세 차례나 기준금리를 인상했거든요. 바다게임사이트 이란전쟁으로 한때 4%대로 치솟은 소비자물가 상승률을 잡느라, 기준금리가 3.60%에서 4.35%로 높아진 건데요. 좀처럼 잡히지 않는 물가 때문에 올해 안에 한 차례 더 금리 인상에 나설 거란 전망도 나옵니다. 현재 주택담보대출의 평균 이자율은 5.9% 수준. 고금리 기조가 장기화하면서 늘어난 이자 부담을 견디기 어려워진 다주택자들이 내놓은 매물은 쌓여만 가는데요. 강화된 세금 규제 영향으로 매수세는 실종된 상황입니다. 굳이 정부 정책에 맞서서 베팅할 이유가 없으니까요. 그 결과 1년 전만 해도 70% 안팎이었던 시드니의 경매 낙찰률은 최근 40%대로 주저앉았습니다. 호주에선 집주인들이 더 좋은 가격을 받기 위해 집 앞에서 경매를 여는 경우가 많았는데요. 그 경매 열기가 급격히 사그라든 거죠. 살 사람은 없는데 팔 사람만 늘어가고 있으니까요. 임대료는 되레 폭등? 정리하자면 호주는 강력한 규제 정책으로 부동산 투기 열풍을 잠재우는 데 성공했습니다. 집값이 빠지기 시작했으니, 너무 높은 집값 때문에 내 집 마련을 포기해야 했던 무주택자들은 기다리면 기회를 잡을 수 있을지도 모릅니다. 자, 그럼 이제 무주택 서민들은 한숨 돌릴 수 있으려나요? 글쎄요. 호주의 많은 전문가들은 그 반대로 말합니다. “유감스럽게도 우리는 압력이 세입자들에게로 옮겨갈 거라 예상합니다. 결과적으로 임대료가 훨씬 비싸질 겁니다.”(레이 화이트의 수석 이코노미스트 네리다 코니스비) 도대체 이게 무슨 얘기일까요? 언뜻 보기엔 집값이 하락하면 임대료도 따라서 내려갈 것 같지만, 실제론 두 시장의 작동 방식은 다릅니다. 특히 호주에선 임대주택 대부분을 정부나 기업이 아닌 개인, 일명 ‘맘앤대드(Mom and Dad)’ 투자자가 공급하는데요. 이들이 임대주택을 매각하고 임대시장에서 발을 뺀다면? 임대주택 공급이 그만큼 줄어들게 됩니다. 또 설사 이들이 집을 계속 임대하더라도, 사라진 세제 혜택을 보전하기 위해 임대료 인상에 나설 가능성이 크죠. 모바일 인터넷바다이야기 바로 이 。에 대한 논란이 호주에선 뜨겁게 달아오르고 있는데요. 시드니 도심에서 주당 850달러(약 84만원) 임대료로 구할 수 있는 20평대 방 2개짜리 소형 아파트 내부 모습. www.realestate.com.au/ 국립호주은행(NAB)의 가레스 스펜스 이코노미스트가 내놓은 분석을 한번 보실까요. 그는 “기존 주택 투자자에 대한 세제 개편으로 인한 손실을 상쇄하려면 총 임대 수익률이 상승해야 한다”면서 이렇게 밝혔습니다. “시드니와 멜버른 투자용 부동산의 임대 수익률이 3.5%에서 4.5%로 1%포인트 상승할 거고, 이는 현재 주택 가격 수준이 변하지 않는다고 가정할 때 임대료가 25~30% 인상된다는 의미입니다.” 은행 정기예금만 가입해도 5%대 이자를 주는 상황에서 임대주택에 대한 세제혜택이 사라진다면 집주인들이 임대료를 올려받는 게 당연하다는 설명이죠. 뭐? 25~30% 인상? 이 임대료 폭등 예측에 여론은 들썩였고요. 부랴부랴 짐 찰머스 재무장관이 “과장된 수치”라며 진화에 나섰는데요. 호주 재무부의 시뮬레이션에 따르면 세제개편 영향으로 임대료가 오르긴 하겠지만, 인상 폭은 주당 2달러 안팎에 그칠 거라고 합니다. 즉, 전국 평균 임대료(주당 705달러) 기준으로 0.3% 수준의 미미한 인상 효과만 있다는 거죠. 30%와 0.3%. 차이가 너무 커서 도대체 어느 쪽 말을 믿어야 할지 모르겠는데요. 확실한 건 이미 시장에선 임대료가 뛰기 시작했다는 겁니다. 그것도 상당히 무서운 속도로 말이죠. 부동산 정보업체 도메인에 따르면 지난 2분기 시드니 주택 평균 임대료는 전 분기 대비 50달러 뛴 주당 850달러를 기록했습니다. 불과 석 달 만에 6.3%나 급등한 거죠. 지난해와 비교하면 인상 속도가 5배나 빨라졌는데요. 세제 개편안이 처음 발표된 게 지난 5월이었거든요. 새 제도 시행은 내년 7월 1일부터이지만, 집주인들이 미리 이를 계약 갱신 시.에 임대료에 반영하기 시작한 겁니다. 문제는 공급이다 여기까지 보고 혹시 이렇게 생각할지도 모릅니다. 신천지게임하는방법 부동산 전문가라는 이들이 너무 다주택자 입장만 대변하는 것 아닌가? 하지만 그들이 이렇게 우려할 수밖에 없는 배경엔 이게 있습니다. 호주의 심각한 주택 공급 부족. 호주는 전국 주택 평균 공실률이 고작 1.6%입니다. 보통 공실률 3%를 수요와 공급의 균형 상태로 본다는 。에서, 매우 극단적인 공급 부족 상태라는 뜻이죠. 사실상 빈집이 없으니 세입자들은 집을 못 구해 안달이고, 집주인들은 부르는 게 가격인 상황입니다. 세입자를 구하는 임대주택 앞엔 면접을 위해 수십 명이 줄을 늘어선 광경을 흔히 볼 수 있죠. 그럼, 호주는 왜 이렇게 집이 부족할까요. 주택 공급을 가로막는 구조적 요인이 켜켜이 쌓여있는데, 수요는 폭발적으로 증가했기 때문입니다. 특히 역사상 유례없는 이민자 폭증이 주원인으로 꼽히는데요. 코로나 팬데믹이 끝나고 2022년 국경이 다시 열리면서 유학생을 포함한 해외 이민자들이 쏟아져 들어오기 시작했죠. 불과 2년 반 만에 100만명이 몰려왔고요. 비자 심사를 강화한 2025년에도 38만명, 최근 1년 동안도 30만명이 순유입됐습니다. 여전히 팬데믹 이전 수준(연 22만~25만명)을 크게 웃돌죠. 시드니 북부 채츠우드의 방 3개짜리 단독주택. 주당 1050달러(104만원)에 임차인을 구하고 있다. www.realestate.com.au 그런데 집 짓는 속도는 느려도 너무 느립니다. 호주 정부는 2024년 ‘5년간 120만 호 주택 공급‘이란 야심 찬 계획을 발표했는데요. 지난 21개월 동안 완공된 신규 주택은 고작 31만 채. 건설 인력 부족, 자재 가격 급등, 고금리가 겹쳐 주택 개발이 도통 속도가 나지 않습니다. 그러니 공실률은 1%대로 떨어지고 임대료는 치솟을 수밖에요. 코탈리티 통계에 따르면 지난 5년간 호주의 전국 평균 임대료는 40.6% 상승했어요. 같은 기간 임금 상승률(18%)이나 이전 5년(2016년~2021년 6월) 임대료 상승률(12.2%)에 비해 너무 가파르게 올랐습니다. “올해 3월 기준으로 일반 가구는 총소득의 약 3분의 1을 임대료로 지출합니다. 5년 전 27%였던 것과 비교하면 크게 증가한 거죠. 바다이야기고래 근본적인 공급부족으로 인해 임차인들에겐 어려운 상황이 지속됩니다.”(코탈리티의 제라드 버그 연구책임자) 결국 주택 임대차 시장의 진짜 문제는 공급입니다. 아무리 부동산 투기를 틀어막고 집값을 억누른다 해도 공급이 늘어나지 않는 한 세입자들의 삶은 나아지지 않죠. 이런 공급난을 해소하기 위한 해결책은 여러 가지가 제시됩니다. 대도시 도심의 건축 규제를 확 풀어서 고밀도 고층 아파트를 짓자, 일반 이민이 아닌 건축 기술자에 대한 이민을 대폭 늘리자, 고속철도를 깔아서 도시를 확장하자, 정부가 재정을 투입해서 공공 임대 주택 건설을 늘리자, 등등. 모두 설득력 있는 해법이지만 큰 걸림돌이 있습니다. 이것들이 대체로 정치적으로 썩 인기 있는 방법이 아니라는 거죠. 호주에선 마당 딸린 단독주택을 소유하는 게 ‘호주의 꿈’으로 통한다. 하지만 이런 저밀도 단독주택 선호 문화가 고층 아파트 건축을 가로막는 규제로 이어졌고, 주택 공급난을 심화시키고 있다는 평가가 나온다. 게티이미지 호주의 저명한 금융기자 앨런 콜러는 2023년 저서 ‘거대한 분열: 호주의 주택 문제와 해결 방안’에서 이렇게 꼬집었습니다. “이 게임에 관련된 모든 사람, 즉 주택 소유자, 은행, 부동산 개발업자, 정치인들은 각자의 이유로 주택 가격이 오르기를 원합니다. 세입자들은 살아남을 기회가 없습니다. 호주 인구의 65%는 자가 소유이고 35%는 임대입니다. 따라서 인구의 3분의 2는 자신의 주택 가치를 유지하기 위해 주택 공급을 제한하는 데 찬성하며, 은행과 개발업자도 이를 지지합니다. 이는 주택 가격 부담과 임대 주택 부족 문제를 진정으로 해결하려는 모든 시도가 다수의 시민과 가장 큰 권력을 가진 사람들의 이익 모두와 상충할 수밖에 없다는 것을 의미합니다. 일정 수의 주택을 건설하겠다는 ‘약속’은 있지만, 이러한 약속은 대개 이행되지 않고, 실제로 무엇을 건설하겠다는 약속이 아니라 단지 야심 찬 예측일 뿐입니다.” 그래서 콜러가 내린 결론은 이겁니다. “즉, 이 문제를 해결하려면 진정한 정치적 리더십, 다시 말해 인기가 없더라도 옳은 일을 해야 한다는 뜻입니다.” By.딥다이브 https://www.donga.com/news/Newsletter