1. 보증금반환채권의 소멸 한 임차인이 있다. 전세보증금 2억4,000만 원. 입주할 때에는 주택의 시세가 보증금을 웃돌았지만, 임대차기간이 지나는 사이 시세는 2억2,000만 원 상당으로 떨어졌다. 임대인은 이미 채무초과 상태이고, 임대차기간이 만료되었는데도 보증금을 돌려주지 않는다. 임대인의 다른 채권자가 경매를 신청했지만, 임차인의 우선변제권으로 배당받을 잉여가 없고, 아무도 입찰하지 않자 결국 취하했다. 임차인이 스스로 경매를 신청해도 사정은 크게 다르지 않다. 경매에서 대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못하면 매수인이 그 잔액의 채무를 인수하기 때문에, 낙찰가가 낮아지면 임차인의 배당액은 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 보증금반환채무가 늘어난다. 결국, 매수인이 부담하는 총액은 낙찰가와 무관하게 사실상 보증금 전액에 이른다. 시세 2억2,000만 원짜리 주택을 취득하기 위해 2억4,000만 원 상당을 부담해야 하는데, 그러한 손해를 감수하며 입찰할 사람은 없을 것이다. 이 상황에서 임차인이 보증금을 일부라도 회수하려면 결국 스스로 낙찰받는 방법을 생각할 수밖에 없다. 그런데 바로 그 순간 또 하나의 문제가 생긴다. 대항력 있는 임차인이 자신이 살던 주택을 직접 낙찰받으면, 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 채권이 혼동(混同)으로 소멸하기 때문이다. 왜 이런 결과가 생기는 것일까. 2. 왜 채권이 소멸하는가 주택임대차보호법은 대항요건을 갖춘 임차인에게 제3자에게도 임대차관계를 주장할 수 있는 대항력을 부여하고, 대항력 있는 임대차에서는 그 주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하여 보증금반환채무를 부담하게 된다. 이는 새로운 소유자로부터 보증금을 반환받을 수 있도록 하는, 본래 임차인을 위한 제도다. 그런데 문제는 그 양수인이 임차인 자신인 경우다. 대법원은 대항력 있는 임차인이 당해 주택을 양수하면 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고, 임차인이 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하므로 결국 보증금반환채권은 혼동으로 소멸한다고 보았으며, 종전 임대인에 대한 부당이득반환청구도 부정하였다(대법원 1996. 11. 22. 선고 96다38216 판결). 황금성게임공략방법 경매로 낙찰받은 경우에도 마찬가지다(대법원 1998. 9. 25. 선고 97다28650 판결). 경매 이후 담보가 소멸하는 것은 당연할 것이나, 여기서 사라지는 것은 담보에 그치지 않는다. 종전 임대인에 대한 채권 그 자체가 소멸한다. 3. 저당권, 전세권 및 대항력 없는 경우와의 비교 이 결론을 가장 전형적인 담보물권인 저당권과 비교해 본다. 저당권자가 경매절차에서 목적물을 스스로 낙찰받으면 저당권은 소멸하지만, 피담보채권 중 변제받지 못한 부분은 채무자에 대한 일반채권으로 잔존한다. 저당권자가 목적물을 취득하더라도 피담보채권은 어디까지나 채무자에 대한 채권이고, 저당목적물의 소유권과 함께 채무가 이전되는 것이 아니므로, 혼동은 일어나지 않는다. 임대차와 가장 유사한 물권인 전세권은 어떠한가. 전세권자는 우선하는 권리가 없는 경우 경매절차에서 배당요구를 하여 전세권을 소멸시키고 배당을 받거나, 배당요구를 하지 않고 전세권을 매수인에게 인수시킬 수도 있다. 즉 전세권자는 자신의 선택에 따라 전세권이 매수인에게 인수되는 효과를 배제할 수 있다. 반면 임차인은 이러한 선택권이 없다. 오히려 대항력이 없는 임차인은 자기낙찰을 받더라도 양수인이 임대인 지위를 승계하지 않으므로, 여전히 종전 임대인에 대한 보증금반환채권을 갖는다. 물론 우선변제권 등 경매절차에서의 지위가 달라 처지가 같지는 않지만, 적어도 종전 임대인에 대한 청구권만 놓고 보면 보호 요건을 더 충실히 갖춘 임차인이 오히려 그 권리를 잃는 셈이다. 이처럼 자기낙찰이라는 특수한 국면에서는, 본래 임차인을 보호하기 위한 장치로 인해 도리어 임차인의 채권이 소멸하는 결과를 낳는다. 4. 가격하락의 손실을 임차인에게 떠넘기는 결과 그 결과는 주택 가격 하락의 위험을 임차인에게 떠넘기는 것으로 이어진다. 임대인은 수령한 보증금을 임대차 기간 동안 운용하고 임대차가 종료되면 그대로 돌려주면 된다. 대부분의 임대인은 주택의 소유자이니, 그동안 주택 가격이 상승하게 되면 그 이익을 누릴 것이고, 반대로 주택 가격이 하락하는 것에 대한 위험과 불이익 역시 소유자인 임대인이 지는 게 당연한 귀결일 것이다 모바일 야마토릴게임추천 . 그런데 이 같은 사안에서는 주택 가격 하락에 대한 손실이 고스란히 임차인에게 넘어간다. 어째서 임차인의 손실로 귀속되는지 따져 본다. 임차인이 직접 낙찰을 받으면 배당으로 만족을 얻지 못한 보증금 잔액에 대한 채권이 혼동으로 소멸하므로, 임차인에게 남는 것은 결국 시세가 떨어진 그 주택의 소유권뿐이다. 2억4,000만 원을 맡겼던 임차인이 손에 쥐는 것은 2억2,000만 원 상당의 주택이 전부이고, 차액인 2,000만 원은 사라져 없어진다(공제될 경매비용까지 고려하면 실제 손실은 그보다 크다). 만약 그 잔액 채권이 소멸하지 않았다면, 임차인은 2억2,000만 원짜리 주택을 보유하면서도 종전 임대인에게 2,000만 원을 청구할 수 있었을 것이다. 그러나 혼동으로 그 채권이 소멸함에 따라, 임차인의 회수는 주택의 가치에서 멈추고, 떨어진 시세만큼의 손실은 온전히 임차인의 몫이 된다. 결국, 주택의 가격이 상승했을 때는 그 이익을 임대인이 누렸을 텐데, 하락했을 때의 손실만 임차인에게 떠넘기는 셈이다. 더구나 이는 임차인의 자발적 선택이 아니다. 제3자가 손해를 보며 입찰할 리 없는 이상 자기낙찰은 유일한 출구이고, 보증금을 일부라도 회수하기 위해 불가피한 선택이다. 그런데 그 대가로 임차인은 채권 소멸이라는 또 다른 손실까지 감수해야 하는 것이다. 어차피 임대인이 무자력이니 채권이 소멸하지 않더라도 마찬가지가 아니냐고 할 수 있다. 그러나 사실상의 회수불능과 권리의 소멸은 전혀 다르다. 임대인의 자력은 변할 수도 있고, 나중에 다른 재산이 드러나거나 사해행위취소로 책임재산 일부를 되돌릴 여지도 있다. 그런데 혼동에 의한 소멸은 여러 가능성을 영구히 닫아 버린다. 5. 우회로와 제도적 해법 현행 법리에서도 임차인이 제3자인 새로운 소유자에게 임대인 지위가 승계되는 것에 이의하여 종전 임대인에 대한 보증금반환채권을 유지하는 방법은 인정된다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결). 모바일 바다이야기 확률 따라서 가족이나 지인이 경매에 입찰하여 주택을 매수하고 임차인이 승계에 이의하는 방법을 생각할 수 있지만, 이는 신뢰할 수 있는 제3자가 있어야 하고 대금도 마련해야 하며, 매수 구조에 따라서는 명의신탁 문제까지 발생할 수 있어 한계가 분명하다. 근본적인 해결 방법은 입법인데, 임차인이 경매에서 스스로 그 주택을 매수한 경우에는 임대인의 지위를 승계하지 않는다는 규정을 두거나, 더 나아가 임차인이 대항력에 따른 임대인 지위와 보증금반환채무의 승계 여부를 배당요구 단계에서 미리 선택할 수 있도록 하고, 이를 매각물건명세서에 공시하는 방안이 있을 것이다. 앞서 본 전세권자와 유사한 선택구조를 임차인에게도 부여하는 것이다. 이렇게 되면 여러 문제가 한꺼번에 풀린다. 임차인이 승계효과의 배제를 선택한 경우 경매에서 변제되지 않은 보증금이 있더라도 매수인이 그 채무를 인수하지 않으므로, 매수인에게는 낙찰 가격이 낮아질수록 그만큼이 이익이 된다. 따라서 제3자가 입찰에 응할 유인이 생기고, 매각은 시장가격 수준에서 이루어질 수 있다. 임차인은 그 대금에서 우선변제로 배당받은 만큼 만족을 얻고, 부족한 잔액은 종전 임대인에 대한 일반채권으로 보유한 채 다른 방법을 강구할 수 있다. 이제는 임차인의 자기낙찰이 유일한 출구가 아니게 되는 것이다. 6. 결어 누구나 집을 갖고 싶어 한다. 자가가 있는지가 한 사람의 성취를 가늠하는 척도처럼 여겨지고, 집 문제로 결혼을 미루거나 포기하는 이들도 적지 않다. 자가소유가 이토록 절실해진 데에는 안정적인 주거를 확보하려는 이유가 우선이겠지만, 끝없이 오르는 집값의 이익을 누리려는 마음, 또는 그것을 누리지 못할지 모른다는 두려움도 자리하고 있을 것이다. 그렇다. 집값 상승의 이익은 소유자의 몫이다. 그렇다면 하락의 손실 또한 소유자에게 돌아가는 것이 마땅하다. 그런데 앞서 본 특수한 상황에서는, 정작 집을 소유하지 못한 임차인이 그 하락의 손실까지 떠안는 불합리가 생긴다. 상승의 이익은 임대인이 누리고, 하락의 손실은 임차인이 지는 것이다. 제집 한 칸 마련하지 못한 임차인에게, 적어도 맡긴 보증금만은 온전히 돌려받게 하는 것, 그것이 주택임대차보호법이 지키고자 한 최소한의 약속일 것이다. 그런데 자기낙찰이라는 특수한 상황에서는 그 약속이 지켜지지 못하고 있으므로, 해석으로든 입법으로든 그 틈을 메워야 할 것이다. 이선우 변호사(파이브스톤즈 법률사무소) 2. 왜 채권이 소