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▲  국민의힘 장동혁 대표가 지난 23일 서울 여의도 국회에서 열린 최고위원회의에서 발언하고 있다.


ⓒ 연합뉴스




지난 21일, 국민의힘은 장동혁 대표를 위원장으로 하는 '부동산 정책 정상화 특별위원회'를 발족하고, 정부의 부동산 정책에 대해 '주거 사다리 걷어차기'와 '내로남불'이라며릴게임 먹튀보증
공세를 펼쳤습니다. 이에 대해 여당은 장 대표가 아파트만 4채를 보유한 "부동산 싹쓸이 위원장"이라고 역공했습니다.

이에 대해 장 대표는 한 채를 제외하곤 모두 실거주용이며, 집값을 모두 더해도 8억 5000만 원 정도라고 말했습니다. 자신의 집과 토지 전부를 김병기 민주당 원내대표의 장미 아파트(서울 잠실)나 이재명대형주
대통령의 분당 아파트와 바꿀 용의가 있다고 했고, 대통령실은 이에 대해 "국민을 우습게 보는 해명"이라고 반박하는 등 정치권에서는 연일 이전투구가 이어지고 있습니다.

이런 상황에서 제대로 된 정책이 나오길 마냥 기다리고만 있기에는 부동산 상황이 급박해서, 부동산 안정에 도움이 될만한 싱가포르의 사례를 하나 소개하려고세력연구소
합니다. 한국의 주택 자가거주율은 60% 남짓인 데 비해 싱가포르는 90% 수준입니다. 국민 대다수가 자기 집 하나 정도는 쉽게 구할 수 있는 곳이라는 뜻입니다. 어떻게 이렇게 됐을까요?







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▲  싱가포르의 공공아파트 HDB 단지의 모습. 싱가포르 국민의 80%가 이런 아파트에 삽니다.


ⓒ 이봉렬




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싱가포르의 주택 정책에 관해 이야기하면 맨 먼저 나오는 반론이 싱가포르는 도시국가이며, 전 국토의 90%가 국유화된 나라라서 우리나라 사정과는 완전히 다르다는 것입니다. 맞습니다. 싱가포르는 독립 직후인 1966년 토지수용법을 제정, 대부분의 토지를 국유화해서 그 땅에 토지임대부 주택을 지어 저렴한 가격에 공급할 수 있었습니다. 국유지 비율이 25% 정도에 불과하고 상당 부분이 강원도 등의 산림인 우리나라와는 상황이 많이 다릅니다.

하지만 그렇다고 해서 싱가포르의 주택 정책 중에서 그대로 가져와도 좋을 만한 게 없는 건 아닙니다. 우리나라에서 집값 때문에 문제가 되는 곳은 서울과 경기도 일부 지역일 뿐이고, 지방은 오히려 사람이 없어서 빈집이 문제가 되고 있습니다. 우리나라에서 집값 안정이 필요한 곳의 면적은 싱가포르 전체와 크게 다르지 않기 때문에, 토지임대부 주택 제도를 제외하더라도 도시국가에 적용해서 효과를 본 정책이 서울과 수도권에서도 통할 수도 있습니다.
철저하게 실거주자 위주로 설계된 주택 관련 세금
그럼, 싱가포르는 어떻게 부동산 투기에 대응하고 있을까요? 맨 먼저 주택 가수요를 막고 실거주자 위주로 설계가 된 취득세 제도가 있습니다.

취득세(BSD : Buyer's Stamp Duty)는 총 부동산 매입 가격의 1~ 3% 정도입니다. 한국과 크게 다르지 않습니다. 하지만 싱가포르에는 추가 취득세(ABSD : Additional Buyer's Stamp Duty)가 따라붙습니다. 싱가포르의 부동산 가격이 2010년 이후 급격한 상승세를 보이자, 싱가포르 정부가 부동산 경기를 가라앉히고 외국인의 싱가포르 내 부동산 투자를 막기 위해 2011년에 도입한 세금입니다.










▲  싱가포르에서 주택을 구입할 때 내야 하는 세금. 무주택자가 집을 살 때는 세금이 없지만 2주택부터는 집값의 20%에서 30%까지 세금을 내야 합니다. 외국인에게는 처음부터 60%를 부과합니다.


ⓒ 싱가포르 국세청




무주택자가 집을 살 때는 추가 취득세가 없습니다. 하지만 두 번째 집을 살 때는 집값의 20%를, 세 번째는 30%를 세금으로 내야 합니다. 집을 여러 채 사기에는 상당히 부담스러운 수준입니다. 외국인이 싱가포르에 집을 살 때에는 집값의 65%를 추가 취득세로 물립니다. 취득세 때문에라도 외국인이 싱가포르에 집을 산 후 임대 사업을 하는 건 거의 불가능에 가깝습니다.

두 번째는 재산세입니다. 싱가포르에서도 집을 산 이후에는 매년 재산세(PropertyTax)를 내야 합니다. 특이하게도 싱가포르는 재산세를 집을 임대했을 때 얻을 수 있는 수익을 반영한 연간 가치(AV : Annual Value)를 기준으로 책정합니다. 집을 일 년 동안 임대했을 때 얻을 수 있는 수익이 얼마인지를 산정한 다음 그 금액에 일정 비율을 재산세로 걷는 겁니다.
예를 들어 실거래가 10억 원짜리 집이라면 그 금액을 기준으로 연간 예상 임대 수익을 계산합니다. 경우에 따라 다르기는 하지만 대략 2000만 원 정도가 됩니다. 그러면 처음 1200만 원까지는 세금이 없고, 나머지 금액에 대해서는 4%의 세금이 붙으니까, 연 32만 원을 재산세로 내게 됩니다. 여기까지만 보면 싱가포르의 재산세가 한국보다 더 적은 것같이 보입니다. 하지만 연간 가치가 높을수록 세율은 최대 32%까지 올라갑니다. 비싼 집에는 누진해서 더 고율의 재산세를 내게 하는 겁니다.
여기에 숨어 있는 게 하나 더 있습니다. 실거주가 아니라 임대를 목적으로 보유하고 있다면 세율이 달라집니다. 처음에 면제해 주는 금액 구간 없이 무조건 1500만 원까지 12%의 세율을 적용합니다. 그 후에는 20%에서 최대 36%까지 올라갑니다. 실거주할 때 32만 원만 내면 되던 재산세가 임대 목적으로 집을 구한 경우에는 280만 원까지 올라가는 겁니다.

싱가포르의 주택 관련 세금은 실거주자 우대, 다주택자 중과세가 원칙입니다. 이 원칙이 싱가포르처럼 땅 좁고 집값 비싼 나라에서 자가거주율 90%를 만드는 데 큰 힘을 보탰습니다.










▲  싱가포르는 주택 소유자가 실거주를 하지 않을 경우 고율의 재산세를 부과하는 방식으로 실거주 목적 외 투기성 구입을 막고 있습니다.


ⓒ 싱가포르 국세청




'손해 볼 각오'하는 정치인 있을까?

이런 싱가포르의 주택 관련 세금을 장동혁 대표의 사례를 가지고 시뮬레이션해 보겠습니다.
장 대표가 싱가포르에 살았다면 노모가 산다는 농가주택은 추가 취득세는 없지만 본인이 실거주하는 게 아니기 때문에 높은 세율을 적용받을 것입니다. 실제 거주하고 있는 30평대 아파트의 경우는 집을 살 때 집값의 20%를 세금으로 내야 했을 테고, 의정활동을 위해 구했다는 오피스텔은 30%를 세금으로 내야 했을 겁니다. 물론 실거주 주택 하나를 제외하고는 모두 고율의 재산세를 내야 합니다(어떤 집을 맨 먼저 소유했느냐에 따라 순서는 달라질 수 있습니다). 싱가포르였어도 장 대표가 이처럼 많은 아파트를 소유하고 있었을까요?
야당의 '부동산 정책 정상화 특별위원회' 위원장인 장 대표가 싱가포르의 취득세와 재산세 구조가 한국 부동산 안정화에 도움이 된다고 해도 자신이 추가 부담할 세금을 감수해가며 선뜻 도입을 주장하거나 찬성할지 궁금합니다. 고가의 아파트를 갭투자(전세 낀 주택 구입)를 통해 구입했다는 논란을 일으킨 전 국토부 차관도 마찬가지입니다. 누구라도 제 발등 찍는 일은 하려고 하지 않을 테지요. 정부든 여야 정당이든 집값 안정에 진심인 사람만 부동산 정책에 목소리를 냈으면 하는 바람입니다.