정부가 급하긴 급했던가 보다. 지난해 9.17공급대책을 시작으로 3번째 추가공급대책을 내놓았다. 수도권에 23만호를 공급하겠다고 한다. 과연 이번 대책을 시장에서 어떻게 평가할까? 정부의 부동산정책은 수요를 억제하고 공급을 늘려 집값을 안정시키겠다는 것인데 지난 1년간 집값은 역대급 이라던 문정부(8,2%)를 넘어 1년 상승률 12%를 기록해 역대 최고 기록을 갱신했다. 대책의 약발이 전혀 먹히지 않았다는 말이다. 집값에 영향을 미치는 변수는 유동성, 정부정책, 금리, 경제상황 등 다양하지만 직접적으로 영향을 미치는 건 수요와 공급이다. 수요가 있는데 공급이 없으면 가격은 올라가기 마련이다. 이는 누구나 아는 기본 상식이다. 현재 시장은 매물을 소화할 수 있는 수요는 존재 하는데 공급물량이 부족해 집값이 오르고 있는 것이다. 필자가 늘 말하지만 정부의 공급대책은 중장기 대책이지 지금 당장의 대책이 아니다. 시장에서 수요자가 원하는 것은 지금 당장의 공급물량에 관심이 있지 미래에 주택공급이 언제되는지가 중요한게 아니라는 것이다. 그런데 왜 정부는 미래의 공급 대책을 쏟아내는 것일까. 손오공게임공략법 그 이유는 바로 이것이다. “정부에서 앞으로 값싸고 질 좋은 주택을 많이 공급할 테니지금 서둘러서 집을 살 필요가 없다”는 시그널을 시장의 수요자들에게 보내는 것이다. 그래서 역대 정부에서 집값이 오르면 서둘러서 공급대책을 발표해 왔던 것이다. 그런데 문제는 ‘정책의 신뢰도’다. 정부에 대한 정책 신뢰도가 높다면 사람들은 서둘러서 집을 매수할 필요가 없다고 느낄 것이다. 지금보다 더 값싸고 질 좋은 주택을 공급하겠다는데 서두를 필요가 있겠는가. 그러나 현재 정책의 신뢰도는 깨져있는 상황으로 지금 못 사면 더 오른다는 불안심리가 시장을 지배하고 있다. 이번 추가공급대책 23만 가구 중에서 강서구 염창공원 1천 가구, 남양주 와부읍 2만1,700 가구, 경기광주 4,500 가구를 공급하고 나머지 7만3천 가구 후보지는 올해 안에 순차적으로 발표할 예정이라고 한다. 결국 공급이 가장 부족한 서울은 염창공원 1천 가구가 확정됐을 뿐 가뜩이나 공급물량 많은 남양주에 공급폭탄이 쏟아질 예정이니 이번 공급대책도 지난번과 크게 다르지 않을 것 같다. 릴게임백경 정책의 신뢰도는 정말 중요하다. 그래서 주먹구구식이 아닌 정밀한 작업을 필요로 하는 것이다. 현재 정부는 보유세를 높이고 양도세는 2년간 한시적 중과에서 조금 완화해 줄 테니 그 안에 매도하라고 엄포를 놓고 있다. 거기에 취득세 중과는 풀어줄 기미조차 없는 것 같다 정부의 공급대책이 중장기 대책이니 시중에 매물이 나오게 하려면 거래세인 취득세, 양도세를 풀어줘야 하는 것인데 정책에 엇박자가 나고 있는 것이다. 임대주택 공급만으로 주택문제가 해결되지 않는다. 대다수의 세입자가 들어가 사는 주택은 민간임대로 공급되는 것이 현실이다. 그렇다면 유일한 방법은 민간 재개발, 재건축의 규제를 확실히 풀어 공급 신호를 시장에 줘야 한다. 물론 비아파트인 빌라, 오피스텔 규제를 풀어 시장에 빠르게 공급하는 방법도 있지만 이것도 임시방편일 뿐이다. 국민의 대다수가 아파트에 살기를 원하기 때문이다. 결국 재개발, 재건축 정비사업 규제완화가 시급하고, 거래세(취득세,양도세)를 정상으로 되돌려 시장에 매물이 나올 수 있게끔 해서 신규공급 물량이 나올 때까지 시장을 활성화 시키는 것이 정부의 시급한 역할이 아닌가 싶다. <기고=미래가치투자 연구소 한정훈 대표> a> 그 이유는