최근 이재명 대통령이 경기 성남시 분당에 보유한 아파트를 매도하는 과정에서 근저당권을 설정한 사실이 알려지면서 ‘매도인 근저당’에 대한 관심이 커졌다. 대출 규제로 자금 조달이 어려워지자, 매도인이 매수자에게 매매 대금 일부를 빌려주고 주택에 근저당권을 설정하는 ‘매도인 근저당’을 조건으로 한 중개 매물도 잇따라 등장하고 있다. 전문가들은 특히 이 같은 방식이 가족 등 특수관계인 간 부동산 거래에서 활용된다는 설명이다. 부모가 주택을 자녀에게 넘기고 싶지만 증여세 부담이 크거나 자녀가 매매대금을 모두 마련하기 어려울 때, 부족한 자금을 빌려주고 근저당을 설정하는 방식이다. 이번 주 우리 동네 집값(우동집) 인터뷰에서는 김호용 세무법인 화담 대표세무사를 만나 가족 간 근저당 거래가 이뤄지는 이유와 주의할 .을 들어 봤다. Q 가족 간 근저당 거래를 하는 이유는? 일반인 거래에도 많이 나타나고 특히 부모 자식 간의 거래도 이게 생각보다 많이 나타납니다. 왜냐하면 부모가 자기의 주택을 자기의 양도세 비과세를 위해서 또는 종부세 부담을 줄이기 위해서 하나를 자녀에게 넘기고 싶은데 당장 증여로 넘기기에는 세금 부담이 너무 크고 자녀가 일부 자금은 가지고 있는데 자금이 부족할 때가 있잖아요. 그런 경우에 이렇게 저당권을 설정하는 방식으로 해서 소유권을 이전하는 경우가 종종 있습니다 모바일 야마토다운 . 주로 이런 주택들은 앞으로 미래 가치가 더 높다고 생각하는 주택들에 대해서 이런 거래가 많이 일어납니다. 현재 당장 팔기에는 아까운데 내가 보유세 때문에 부담이 커서 이거를 제3자한테 파는 것보다는 자녀에게 우선은 넘기고 나중에 미래 가치가 더 높아서 가치가 증가하잖아요. 그러면 그 이익 상승분을, 결국 자녀가 누리게 돼 있잖아요. 그런 목적으로 이런 거래를 많이 하기 때문에 그 효과가 있다고 보는 게 맞겠죠. Q 근저당 거래가 유리한 경우는? 최근에 상담 사례는 부모가 조정대상지역에 2주택을 가지고 있었어요. 주택을 5월 10일 이전에 종부세, 양도세가 중과되기 이전에 소유권을 넘겨야 되는데 그 주택을 팔기를 되게 아까워했어요. 마침 자녀도 직장에 취업해서 한 2~3년 지난 결혼 적령기에 있는 자녀였거든요. 자녀에게 집을 하나 마련해 주고 싶은데 당장 이 주택을 증여해 주려면 세 부담이 너무 크니까 그래서 부모 입장에서는 일부 증여, 일부 매매 이런 방식을 택했습니다. 시세가 한 10억짜리 아파트다 그러면 자녀가 현재 가지고 있는 현금 다 동원해 봤더니 한 3억 정도 돼요. 그래서 이런 경우에는 매매는 5억으로 계약서를 쓰는 거예요. 오션파다라이스 다운로드 그럼 나머지 2억이 부족하죠. 그 2억 원에 대해서 차용증을 쓰고 저당권을 설정하는 겁니다. 그리고 나머지 5억 원은 증여 계약을 하는 거예요. 그러면 증여 금액이 원래 7억이었다가 5억으로 줄어드는 거잖아요. 그럼 증여세 부담은 줄고 그럼 자녀 입장에서는 매매 계약이 결국 5억이 되는 거잖아요. 5억 중에 3억 원은 현금을 지급했지만 나머지 2억 원은 자녀가 갚아야 되는 거죠. 차용증을 쓰고 저당권을 설정했기 때문에. 근데 자녀가 지금 취업해서 소득이 많이 발생하는 상황이기 때문에 몇 년, 3~4년 정도 지나면 이걸 다 갚을 수 있거든요. 이런 식으로 증여세 부담을 줄이는 경우가 있습니다. Q 근저당을 설정해도 증여로 추정될 수 있다고? 상증법에는 배우자나 직계존비속에게 부동산을 양도했을 때 증여 추정 규정이 있습니다. 부모 자식 간에 설마 이거를 매매를 했겠어, 증여를 했겠지 이렇게 추정을 하겠다는 거예요. 근데 이게 증여 추정 적용이 안 되려면, 매수인이 자기의 재산과 자기의 소득으로 그 부동산을 샀다는 걸 입증을 해야 돼요. 과세 당국 입장에서는 자녀가 현재 자기의 소득 또는 자기의 재산으로 그 저당권이 설정돼 있는 금액만큼을 갚을 능력이 있는지를 따집니다. 자녀가 그걸 갚을 능력이 없다. 바다이야기 상어 즉 자녀가 예를 들어서 대학생이거나 또는 졸업을 했는데 아직 미취업한 취업 준비생인 경우가 있잖아요. 그러면 과세 당국은 이 저당권 설정한 금액만큼을 증여받은 것으로 추정해 버립니다. 그러면 증여세가 과세된다는 거죠. 그 부분은 유의하셔야 될 것 같습니다. Q 과세당국의 증여 판단, 엄격해질까? 증여 추정 규정을 실무적으로 잘 적용을 안 했어요. 그런데 감사원에서 (지난 4월 정기 감사에서) 당장 이 자녀가 이 저당권 설정한 금액이나 전세보증금을 상환 능력이 안 되면 이거 증여 추정 규정을 적용해야 되는데 왜 안 하고 있었느냐, 이걸 지적한 거죠. 그래서 실무적으로 이 자녀가 저당권 설정하는 방식 또는 부모가 전세로 거주하는 방식, 이 두 가지 방식으로 만약에 소유권을 부동산을 자녀에게 이전하잖아요. 그런 경우에 앞으로는 자녀가 변제할 능력이나 재산이 없으면 증여 추정을 엄격하게 적용하지 않을까 그렇게 생각합니다. Q 가족 간 근저당 거래, 앞으로 늘어날까? 지금 대출 규제도 이미 심하잖아요. 거기다가 세금 규제도 더 강화되면은 자기 집을 결국은 세금 규제를 피하기 위해서 팔아야 되잖아요. 팔아야 되는데 잘 안 팔린다 그러면 그 주택을 살 수 있는 사람, 저가 양도도 활용하면서 팔기 아까운 주택들은 자녀에게 파는 경우가 많이 있을 수가 있겠죠. 근데 자녀가 그 매매 대금을 다 지급하지 못할 때, 그랬을 때는 차용증을 쓰고 아무래도 저당권 설정하는 거래가 늘지 않을까. ht: 400; b